老建筑分布存在先天不足 外滩难成顶级品牌集聚区

　　外滩究竟要变成啥样？从类似华尔街的金融贸易区，到吸引顶级品牌的中央商务区（CBD），近日又流传出其CBD核心区范围将扩大，从河南路开始往东的100多幢老建筑全部将进行改造，等待世界顶级品牌入驻，最终形成世界一流高档消费圈，领军上海高端商业的消息。对此，市商业信息中心齐晓斋副主任明确表示，外滩老建筑全部装下顶级品牌不可能，因为外滩先天的建筑结构分布根本起不了集聚效应。 

　　中山东一路承载力不够 

　　根据“十一五”商业规划，外滩将首先重点推进外滩3号、5号、6号、9号、18号、19号、27号的结构调整，大力引进国际一线品牌，集聚国际顶级品牌旗舰店，并吸引国际高端商业经营集团地区总部入驻。目前，外滩3号、18号、9号已经对外营业，累计引进阿玛尼等国际顶级和一线品牌9个，而外滩5号、6号也正在积极调整开发。  

　　然而有消息称，外滩“十一五”商业规划的内容显示，外滩地区必须提供建筑总面积约120多万平方米的“外滩世纪经典高档消费区”作为商业服务配套，这就意味着单靠中山东一路沿线的14幢大楼，根本不足以实现这一目标。因此，要将外滩开发的“重头戏”放在外滩CBD腹地里的100多幢大楼上。 

　　集聚效应难比“金三角” 

　　“外滩不可能形成像南京西路‘金三角’一样的国际顶级品牌集聚区，这并不是以大楼的数量就可以取代的，因此对这个说法的可信度我表示怀疑。”市商业信息中心副主任齐晓斋认为，南京西路的恒隆、中信泰富、梅龙镇三大商厦，距离非常接近，而且每幢大厦的品牌容量很大，通常情况下，顾客走一家即可起到逛百家的作用，而且风吹雨打都不怕。加上新开的金鹰国际和对面的顶级品牌专卖商业街，使得商业集聚区所必须的“连接商业”条件也具备了，所以形成集聚效应也不足为奇。而外滩的情况就不同了，外滩老建筑数量虽多，但是普遍楼层不高，容量较小，而且分布相当散乱，整个区域根本形不成相应的氛围。“我从外滩3号走到外滩18号就需要花上10分钟，更别说走到河南路了，况且中间还没有任何连接商业作适当补充。” 

　　齐主任补充说道，服装、钟表、眼镜、餐饮等零售业态其消费发生60%以上都是随机性的，边逛边看，边看边买，有目的性的消费人群不多。“试想，我逛完外滩每幢老建筑品牌容量并不大，我看完几个要看下一个还得走挺长一段路。更何况如果是顶级品牌的话，顾客群大多有车，这样的话，走路比较远，开车太麻烦，与‘金三角’相比就显得很不方便。”齐主任表示，其实作为大多数的顶级品牌来讲，入驻外滩更大程度上是为了广告展示，“因为外滩是上海的象征，其深厚的文化底蕴与顶级品牌悠久的品牌文化才能相得益彰。” 

　　“顶级商务区”才是目标 

　　“虽然最终具体的开发计划尚未出台，但是多数专家的意见是外滩最终将形成一个CBD与TBD（商业中心地区）结合的区域，即一个集聚金融机构形象总部、豪华酒店、高档餐饮、高档购物场所以及顶级品牌的混合性‘顶级商务区’。并不是单个业态的扩大，而是多个形态的综合。” 

　　齐主任表示，许多老大楼的置换是必须的，尤其是外滩CBD核心区域的四川路沿线，这一区域拟大力引进英国的哈洛斯等世界顶级的百货公司以及与商务联系更为紧密的高档会所，整体档次将与中山东一路沿线的外滩3号、外滩18号保持一致。

来源:东方早报