两月均价小幅上涨的背后 上海楼市难改供求比

　　根据天地行房地产营销有限公司数据，今年上海楼市的“金九银十”两月成交量分别为151.8万平方米、180.3万平方米，比今年8月分别增加29％和53％。

　　9、10两个月的月均销售面积为166.1万平方米，宏观调控后的2005年4~8月五个月月均成交量为120万平方米。另外，2005年1~10月月均成交量达到168.6万平方米，其中1~3月调控前月均成交251万平方米。可以看出，今年的“金九银十”成交量较此前几个月是有了大幅度的回升，但是和年初以及去年旺盛时期相比，以及考虑到目前纳入网上销售的总量近2400万平方米的规模，还远未达到“金银”的程度。

　　在成交均价方面，“金九银十”两个月商品房成交均价为8968元/平方米，较前十个月有小幅的上涨，房价逆市上涨，主要是成交结构造成，高价商品房成交比例增加拉升月均价。两个月中商办和别墅类商品房成交比例上升，同时，中环附近的1万元/平方米左右的中高档房屋降价销售，很受市场认可，所占比重增加，拉升均价。另外松江等外围的中档楼盘集中区，虽然降价幅度很大，但成交量上升不明显，对均价的稀释作用减小。

　　“金九银十”期间，受销售旺季、供应增加、降价销售范围和幅度扩大等相对利好因素的刺激和影响，上海楼市成交量有所上升，但总的累积可售量却在增加，成交价格排除成交产品结构影响因素外，基本保持稳定。仅从市场成交价、量两方面看，“金九银十”的市场预期部分实现了。

　　2005年9、10月份商品房新增供应量的爆发上市，相对应于两个月成交量的上升，“金九银十”成了供应的黄金季节。

　　这两个月上海全市批准预售商品房面积分别为403.8万平方米、296.5万平方米；较今年前8个月平均供应水平的215.8万平方米／月，分别增加87％和37％；较2004年全年平均供应水平203.2万平方米／月，分别增加99％和46％。“金九银十”新增供应量爆发上市，使得目前纳入网上的可售面积达到近2400万平方米。

　　更值得关注的一个指标是供求比，即本月新增供应量与销售量的比值，它能够更贴切地反映市场的景气情况。今年“金九银十”两个月与前8个月平均水平以及2004年月平均水平相比较，图中数值为预售量除以批准预售量，供求比即为1比该数值。可以看到，被称为“金九银十”的9、10月份供求比分别为1∶0.38和1∶0.61，即当月销售量只占新增量的38％和61％，属于严重的供大于求。比较2005年前8个月的平均供需水平，1~10月供需比为1∶0.78，虽然供也是大于求，但是供求平衡程度明显好于“金九银十”；与2004年情况比较，更加悬殊，去年供不应求，市场一片火爆，供需比达1∶1.4。

　　因此，从市场供求的角度来分析所谓的“金九银十”，供大于求的程度远要比今年以来的平均水平高。也就是说，今年的“金九银十”在宏观调控以来形成的供大于求的买方市场格局中，是进一步加剧了供求失衡。从很大程度上，今年的“金九银十”对于上海楼市中短期并没有产生明显的改善的作用。  

　　来源：东方早报