预售改革势在必行 楼市近期可能有新政出台

　　中国人民银行8月15日发布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。 

　　该报告当时引发社会强烈关注。当时即有业内人士分析，鉴于央行对房地产金融风险预警的一 贯严肃性，由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风，更不可等闲视之。 

　　该报告披露至今已近两月，就在各地开发商喘过一口气之时，记者从非常接近消息源的人士处获悉，近期地产仍可能有实际性利空政策出台，政策可能直指融资这一地产业的软肋。消息人士暗示，从目前情况看，今年底前出台房地产金融政策“利空”可能性最大的便是商品房预售制度改革——业界人士普遍认定，此举将会给当前还未摆脱观望局面的国内房地产市场增加新的变数。 

　　预售制度改革势在必行 

　　据了解，我国早在1994年便出台了《城市房地产管理法》，其中建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。当初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明，这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。然而近年来，由于商品房投诉连续几年名列消费者最难解决的纠纷之首，其中绝大部分为期房预售引发的问题。期房预售成为引发大量投诉的重要根源。此外，目前有大量开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，甚至“一房多卖”进行房屋重复预售，引发卷款逃匿、烂尾楼等一系列问题。 

　　分析人士认为，眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正，但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下，取消房屋预售制应是一项政策利好。 

　　为此，中国人民银行在今年8月15日发布的房地产金融报告中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。有调查显示：目前有85%的消费者认为应立即取消期房销售；而大多数开发商则表示：近期内取消商品房预售制度几乎不可能；业界专家则各有偏向。 

　　据悉，国家有关权威部门正在加紧研究商品房预售制度改革的可行性，有业界人士表示，取消商品房预售制度已是大势所趋。 

　　业界关注利率问题 

　　除了商品房预售制度改革外，业界亦十分关注贷款利率的问题。 

　　据悉，中国房地产开发的持续升温是去年10月以及今年3月央行加息考虑的一个重要因素。但目前楼价仍然不断上涨。统计数据显示，虽然国内房价一季度上涨12.5%，二季度上涨10.1%，三季度上涨8.8%，表现出逐季回落的态势，然而，国内房价的绝对上涨额并不低。而且部分城市例如深圳今年1—3季度住宅房价增幅更高达12.18%！ 

　　加息是非常有效的为房地产行业降温的手段，央行加息显然有抑制房地产过热的意图。而至北京时间11月2日，美国联邦储备委员会自2004年6月30日以来，已连续第12次加息。 

　　对房地产市场而言，加息便意味着房贷按揭利率提高，这不仅抑制了购房新需求，而且对已经使用贷款购买了房屋的居民也造成较大影响，增加其还款压力，降低其消费能力，影响消费需求的稳定。国内专门针对个人住房的商业性贷款利率在1998年3月25日时曾高达10.35%，这意味着央行上调利率的空间极大。 

　　来源：南方日报