上海楼市如何才能进一步发展 降价才是硬道理

　　现在,楼市似乎发展到了一个非常令人关注的十字路口,上海楼市,乃至于整个长三角楼市甚至全国的楼市怎样才能进一步发展。

　　目前楼市上,广大消费者在被疯狂炒高的房价面前,无论在心理上还是经济上都难以承受。因此,市场成交量依然萎缩。据媒体报导,按照今年9月份的成交情况,目前市场上的新盘存量需要14个月才能被消化掉。试问,有几个开发商有能力挺得住14个月。成交量不能大幅上去,而新楼盘由于种种原因(包括前几个月捂盘)一个接一个大量上市,怎么办?传统意义上的销房旺季即将过去,或者说"金九"未现,"银十"不再,怎么就找不到一条出路?难道真的没有出路吗?我看,光明大道就摆在我们面前,这条出路就是:适度降价！

　　我们一再说过,世上没有卖不掉的商品,只有卖不掉的价格。目前上海楼市之所以成交不能大幅度放量,就是因为不能像样地降价。在某些人看来,房价一旦上去了,就别想再下来。支撑这种观点的,一是认为政府不会对楼市成交长期低迷坐视不理,迟早会松动楼市调控政策,二是认为消费者购房需求是刚性的,不可能一直不入市。因此,开发商没有必要主动下调楼价。实际上,这些都是不切实际的幻想。

　　拿政府宏观调控说,从十六届五中全会精神看,政府的楼市调控正是为了落实科学发展观,构建和谐社会。建设部有关领导说,近期政府不会再出台新的调控措施,但没有说要放弃已出台的调控政策。再拿消费者刚性需求说,确实,有许多消费者迫切希望赶快入市购买,问题是价格这么高,叫他怎么买得起。

　　还有些开发商寄希望于境外资金入市。确实,当房产有投资价值时,逐利资金会入市,但上海目前多数住宅楼盘已丧失投资价值,因为价格已被炒得过高了。比方说,中环线附近一套120--150平方米的房子最少要卖到120--150万元时,每月租金3千元左右,一年3.6万元,扣除物业管理费和税金,不计折旧的话,年回报率也不过2%--2.5%,远低于银行贷款利率,投资者肯入市吗?显然,要投资者入市,房价必须下调。

　　房价要下调多少?我曾估计,在今年3月底房价高水平上下调30%左右,成交量一定会显著上升直到供求基本平衡。现在,有些理性的开发商确实已开始调整价格了,有的幅度甚至达25%到30%。事实证明,凡是这样的楼盘,会迅速引来大批购买者,并很快达到消化楼盘的预期目标。

　　可惜,大部分开发商还没有这样做。有些楼盘也开始调整价格,但只是像挤牙膏似地降价3%或5%,岂料购买者依然不买账。更有些"聪明"的开发商,不在老老实实降价上采取行动,而是采取许多"非价格"促销手段。例如:1、全面承担行情波动风险,实行"购房全面保价计划",宣称在多少时间内如果房价下跌,客户可以从开发商那里获得差额补偿。2、承诺某一时段内购买楼盘的客户,不但可差价补偿,还可无理由退房。

　　对于这类促销承诺,购房人须特别多一个心眼,因为对于这些缺少法律保障的承诺,你没有买的时候是开发商求你,一旦成交了,就是你求开发商了。到那时,开发商变了脸,对于他提出的种种不兑现承诺的"理由",消费者就毫无办法。

　　促销的手段还有,买房送汽车,或买房送装修等等。事实表明,多半购买者对此也不感多少兴趣。拿送汽车说,很可能是你送得起,我用不起。拿送装修说,你开发商如何装修,用什么材料,是否合我消费者胃口,都是问题。

　　还有的开发商力图在提高楼盘品质上用功夫,而不是在降价上花力气,这当然不失为一条促销好路子,因为品质会提升房子价值,而价值会支撑价格。如果真的提升了消费者需要的品质,消费者还是会认可的,否则,你开发商的成本可能是真的上去了,但价格依旧上不去。

　　总而言之,实实在在作一定幅度的降价,让老百姓的购房力真有一定程度提高,那么,楼市成交低迷的局面肯定会得到切实改观。成交量上去了,消费者买到了他需要的房,中介商有饭吃了,开发商资金盘活了,银行信贷业务就上去了,政府税收也上去了,与房地产相关的各行各业兴旺了,房地产市场健康、稳定、持续发展向上的日子也到来了。 

　　来源：上海证券报