目标直指沪顶级豪宅 境外购房团申城下单迅速

　　在沪上楼市遭遇销售尴尬的这几个月里，海外投资机构一直没有停止对沪上物业的关注。近期，境外投资团来沪的频率用接踵而至来形容，一点都不夸张。 

　　除了大摩、麦格里等大型投行，另外一些低调的投资考察团也没有躲过沪上地产界人士锐利的眼光。一个月前，由荷兰银行组织的境外投资考察团一行30余人悄然来到上海，参与组团的是来自欧美、日本和中国香港的15家投资基金，都是荷兰银行的合作客户。他们考察的目标是单套价值千万元的顶级豪宅。 

　　不久前，上海侨办再度组团来沪看房。这次，境外团看房的目标更加明确———位于曹家渡地区商务写字楼悦达国际大厦。与此前荷兰银行团纯考察不同的是，考察当天，这支由中国香港、新加坡、马来西亚等东南亚投资客组成的看房团，就爽快地下定购买了10套房源。考察期间，一共成交了23套之多。 

　　投资界有句老话说：涨潮退去，沙滩上更容易分辨出什么是珍珠、什么是贝壳。这句老话也许正好可以说明境外投资者这段时间频繁来沪淘房的原因。 

　　只关注顶级区域、豪宅 

　　根据境外投资者的“引路机构”———沪上的一些中介代理机构介绍，这些来沪上的投资者和投资团体，有一个共同的特点，只挑优质、顶级的房源。 

　　“荷兰银行投资团到达上海之后，直接由我们负责带往华府天地、白金府邸、城市经典别墅等知名楼盘。”根据美联物业上海公司一个随行陪同看房的人士告诉记者，这些投资机构十分的“挑剔”，早在考察团抵沪前半个月，香港美联物业总部就已经联系上海部门为此次考察进行了安排，根据各机构的要求提供一批高端物业的备选名单及评估资料供其初步筛选。“投资机构提出的需求是，考察沪上的高端住宅，而且要求是景观、朝向、楼层最佳的顶级房源，并将目标‘量化’为单套价值千万元以上。比如在白金府邸，基金考察的就是最顶层的复式房源，单价在4万元／平方米以上，较该楼盘的普通房源价格高出1倍。而在华府天地，机构投资者认为在新天地附近这样的高端公寓可谓绝无仅有，对其稀缺性十分满意。”该人士进一步向记者介绍。 

　　东南亚投资客青睐写字楼 

　　而侨办组织的一些东南亚投资者，也是目标直指曹家渡地区的商用物业悦达国际大厦。地产界人士都知道，曹家渡目前是上海颇有潜力的商务区之一。 

　　曹家渡地跨静安、普陀、长宁三区交汇处，商业上受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈辐射影响，作为上海市政府规划的12个区域商业中心之一，三区政府与几家实力发展商正积极协商，筹谋共同打造新曹家渡商圈。 

　　据主办方介绍，目前已有众多国际知名品牌进驻曹家渡地区，其中与悦达地产合作开发悦达信一时代广场的，即为韩国地产大鳄信一株式会社。近段以来，众多外资公司看好该区域环境的改善，纷纷进驻曹家渡写字楼，在此设立办公总部，更多的境外投资客则看好该区域的升值潜力，以团购的形式大量投资写字楼市场。 

　　不介入前期开发 

　　与大摩等大型投行不同的是，这些来自中国香港、台湾地区和东南亚的境外散户和投资机构有很大部分都是之前从来没有来过上海的。他们成行往往是受其投资伙伴或者合作者的建议。 

　　前阶段，他们所收到的建议是上海房地产市场有过热迹象，政策可能存在不确定性风险，因而纷纷持币观望。随着宏观调控的趋于稳定，专业机构的投资建议也发生了改变。 

　　沪上地产专家、投资理财网CEO洪曦告诉记者，与此前的海外基金不同的是，现在的海外基金已经越来越明显的呈现出，只收购成熟物业而不介入前期开发的特点。目前，海外投资基金主要有这样几种投资类型，有的如摩根斯坦利整幢购买商用物业，重新包装规划，推出长期收租的做法；还有购买物业，持有一段时间后再套现的做法，越来越少的投资者会选择直接开发。 

　　他进一步分析，这些境外投资者之所以不介入前期开发，原因是，顶级楼盘的价值很大程度上取决于其稀缺性。如果介入开发，势必增加楼盘的供应，反而有可能降低回报值。而直接的购买物业，就可以坐收利润，又不必承受目前宏观调控带来的开发风险。 

　　性价比接轨国际？ 

　　虽然不亲自介入前期开发，境外投资者对于楼盘的性价比的要求一点都没有放松。 

　　据美联物业上海公司陪同看房人士介绍，这些海外基金看房有三大必不可少的条件：其一，为开发商的品牌，尤其在宏观调控已经数月的当前，房产开发商的资金链问题不容忽视；其二，物业的保值性，主要体现在地域和形态的稀缺性方面；其三是投资回报率。当然对这三方面，每一个基金的侧重点各有不同。 

　　虽然豪宅的售价远高出本地购房者的承受范围，但在海外机构眼中，这些楼盘的投资回报率不低，一些楼盘可达到6%以上，而在成熟的房地产市场，如日本、美国，住宅投资的基本回报率在5%以下。尤其与一直表现平稳的办公楼相比，当前住宅市场受政策影响，价格出现下调趋势，同时上海本地和外地的购房者基本没有入市。相比半年前一手房一开盘就疯抢一空的非理性场面，现在的海外基金可以有充分的时间挑选最好的房源，顺便讨价还价。同时，对人民币继续升值的期待也是选择上海的理由之一。 

　　专业人士指出，尽管顶级物业在上海本地标价最高，售出业绩不佳，但以与国际接轨的投资机构的专业眼光来看，上海这些顶级物业的性价比已经值得关注。

　　来源：东方早报