上海楼市调整中走向新起点 三分格局隐然成形

　　日前结束的“十·一假日楼市”传递出这样一个信息：开发商参展热情高涨，想方设法推出各种促销手段吸引目光；市民看房热情回升，自住型客户纷纷开始了解行情……

　　三分格局隐然成形

　　一段时间来，市场需求转向以自住为主；楼市观望气氛较浓；高性价比产品受到市场青睐。变化中，开发商、购房者对价格及未来市场的预期产生距离，结果使目前市场呈现出三分格局：一是个别楼盘逆势热销，产品不但具有稀缺性，而且性价比较高，如当前位居销售排行榜前列的一些楼盘，并没有过多的降价或促销，销售却依然平稳；二是多数楼盘价格回归理性，但产品同质化现象比较严重；三是少数楼盘的产品具有明显缺陷，降价也难以带来有效需求，不排除其中个别楼盘出现“烂尾”的可能。

　　盈利模式回归产品

　　在宏观调控中，买方市场出现，购房者消费日益理性，开发商利润渐趋正常。原来的非产品盈利因素逐渐消失，产品盈利模式逐步回归产品，购房者开始关注产品品质，开发商的利润趋向适度空间。

　　宜居性能回升首位

　　在楼价快速上升期，等待升值是人们购房的首要因素，买到就是赚到。现在投资者淡出楼市，自住型需求得到充分尊重和显露。投资者意识到没有真实需求的投资，就没有真实可靠的回报。因此，产品的宜居性能回升为购房首要考虑因素，比如房型、朝向、小区环境、配套设施、物业管理等，重新成为市场追逐的卖点。

　　有效需求等待价格平衡

　　和往年相比，今年上海楼市的“金九银十”无疑是个“小年”。目前，上海新建待售商品房近15万套，和上海约530万户籍家庭数相比，占2.83%，而且户籍家庭数不包含近200万户籍单身人口和400多万非户籍外来人口，若计算在内，比例会更低。

　　“买涨不买跌”是普遍的消费心态，当前成交量不足主要是消费者心理价位与开发商销售价位之间的平衡尚未最后达成。上海未来发展前景光明，一旦价格平衡点出现，市场有效需求将会显现。上海楼市将在调整中走向新起点。

　　“大洗牌”中催生大品牌

　　一些粗放的开发经营方式正在被淘汰，比如不做市场可行性调研就拍脑袋造房子，放任工程中的一些瑕疵，不重视采纳客户的正当要求。甚至一些原本与房地产业无关的企业，见有利可图，也介入其中。这样的行业生态使得开发商急于赶工程进度，忙于算赚钱速度。

　　忽视开发能力提高和品牌价值提升的结果，是目前部分开发商不得不面对“成长的烦恼”或“生死的抉择”，进行战略调整。有实力的开发商会通过兼并来壮大和优化资源；实力较弱的开发商将通过合并或被兼并，或转移到外地行业竞争较弱的城市寻求发展；个别不以房地产为主业的多元化企业将择时退出房地产行业。一部分开发商被淘汰出局后，将促使继续从业的开发商更加注重品牌建设。在市场“大洗牌”中，有条件的开发商将成长为大品牌。

　　来源：解放日报