三季度沪高端物业量价齐升 投资者已改变策略

　　高端物业不同于一般的普通住宅，在市场最好的时候，房价被炒得很高，而由于受到宏观调控政策的影响，它的跌幅也是最大的。但由于高端物业具有地段佳、品质好、出租回报率高等特殊性，因此不少人对高端物业的发展前景还是相当看好。 

　　总价平均一个月跌20万 

　　在市场活跃的时候，由于国际炒家的进入和购房者实力的增加，普通住宅价格的上涨也辐射到高端物业这个领域；但从5月份以来，受宏观调控的影响，整个市场开始向买方市场转变，购房者观望气氛浓厚，与之前购买的冲动欲望形成强烈的反差，此时房东也面临巨大的资金压力，纷纷开始跳水卖楼、大面积抛盘。业内人士表示，自宏观调控以来，上海高端物业均有不同程度的跌幅，平均一个月总价要跌20万。而目前，不少人认为高端物业市场还有利润空间，因此也就具有下降的空间。 

　　就成交量来说，高端物业不同于普通公寓住宅，也不同于别墅，在市场回归理性、向买方市场转变的大气候中，高端物业也依然有比较稳定的成交量，比如静安区的国际丽都城，处于黄金地段，在市场最活跃的时候价格涨幅很大，宏调之后，价格下降程度在20%左右，每个月都有8套左右的成交量。 

　　据悉，近期在黄浦、卢湾、长宁、静安这些区域，高端物业的成交量有比较大的增幅，而高端物业市场通常具有“蝴蝶效应”，因此业内预计，待到明年年初时，高端物业市场将有一波上升的行情。 

　　投资者改变投资策略 

　　一般来说，高端物业之所以卖得好，是因为高端物业所处的地段具有不可复制性，并且有稳定的租金收入，市场不好时，可以转卖为租，进而支撑起买卖市场的价格。如新天地的翠湖天地，它的租金回报率是高端物业之中最高的，以现在的价格来说，它的回报率也达到了5%，一手的更是高达10%，也就是说房东只要把房子租出去20年，就能再买一套同样的房子。据了解，自3月份上海开征5%差额营业税以来，不少长线投资者已经转变投资理念，他们不急于将房子出手而是转为长线放租。 

　　旺盛的租赁需求是高端物业市场强有力的支撑，而上海高端物业的租金报价也是高居不下。如浦东的仁恒河滨园一套241平方米的3房，租金价格在3300美金/月，联洋社区和碧云国际社区的房源也很容易被消化，租金价格在1500美金/月；处于市中心的翠湖天地2房的租金价格每月2100美金，中凯城市之光的2房则在1500美金/月。据悉，这些房源只要一在市场上出现，就能立即被消化。 

　　另据有关人士表示，目前已进入金九银十的尾声，和9月底一房难求的局面相比，豪宅的租赁市场相对平稳，带看量有小幅下降，而现在和房东谈价也相对比较容易。