上海楼市房价促销风盛行 买房究竟划算不划算

　　“买房者的预期心理不会由直接降价而改变。”个人投资理财网总裁洪曦认为：“这反而会导致买涨不买跌。” 

　　和以往相比，现在形势下买房者的口味刁钻了许多，在一片风声鹤唳之下，开发商挖空心思想出了多种多样的促销方式。最近到处都有打折促销的房子。这边买了房免契税，那边又有免物业费、送车送装修，更有买一套房送一套海南房的。还有差价补贴、一成首付、无理由退 房、加价退房、延期付款等等……花样多多，就看怎么个挑法了。 

　　礼包加大折扣优惠 

　　“这房子的折扣样式倒是蛮多，又是降价，又是大礼包的，花头翻得很多呀。”王俊一边看着宣传板，一边拿出了随身带着的计算器算了起来。一脸喜悦。 

　　王俊是记者在普陀区房展会上遇见的，他目前就职于资金运作行业，也曾做过几个房地产项目。王计算的楼盘叫作“达安·春之声”，位于普陀万里。该盘4月份开始销售第一期，近200套9900元／平米左右的房子销售迅猛，可在5月中旬就开始成交低迷，7月21日起，楼盘调整了价格，目前均价是8500元。宣传板上是这次促销折扣的让利方式，记者观察了一下，主要是这三点： 

　　NO1、优惠房：4号101室7180元/平方米，7号101、201室7280元/平方米，7号301室7380元/平方米 

　　NO2、对购房客户提供9.7折优惠 

　　NO3、对购房客户每套赠送大礼包一份，价值人民币5000元 

　　“20%，再加上礼包的话，应该就超过了。”王俊粗略地算了一下。 

　　撇开优惠房那方面，就拿着楼盘中111平方米的三房来看，目前均价8500元，打了个9.7折，和前阵子均价9900元做个比较： 

　　促销后总价=8500×97%×111=91.5195万元 

　　促销前总价=9900×111=109.890万元 

　　两者差额=18.3705万元，折扣= 20%，加上购房后获得价值5000元礼包的话，这个“折扣大礼包”就超过20%了。 

　　王俊建议现在这时候买房就要多看几家，多比较，多计算，毕竟“最近到处都有打折促销卖的房子”。 

　　二年后付款七成：两种算法 

　　现在的让利促销多以组合方式出现，折扣后送礼送物甚至是直接送钱都是以一种打包形式出现，让买房者感觉利上加利，所以精打细算很有必要。 

　　“现在不断会有很多新的促销折扣方式出现，市中心的房子也一样。”王俊偶尔也投资房产，特别是地段上占优势的市中心楼盘，可是银行收紧个人房贷以后，提高了第二、三套高价房购房者的首付门槛，基本上要在50%左右，对于王俊这样的人产生了一定影响。 

　　他对市中心的“静安豪景苑”产生了兴趣。 

　　9月14日，市中心的“静安豪景苑”推出首付30%、剩余70%房款将在2007年11月份交房时付清的购买方式。据悉，“静安豪景苑”在3月6日推出111套房源，均价25171元，十分畅销，目前仅6套剩余；4月9日推出的115套房源却销售滞缓，于是9月14日的促销活动应运而生。 

　　上海享盛置业有限公司销售助理熊颖介绍称，这个活动主要就是降低了资金门槛，让购房者能够有一个较长的时间来筹集资金，然后只须在2007年10月底以前把余款付清。 

　　活动进行到2005年的10月底，也就是说，在收房前购房者有2年左右的筹款期。 

　　对于一次性付款的购房者来说，这2年内就能将这部分钱款用于其它项目的投资，或者只是放在银行收利息；而对于像王俊那样贷款买房的投资者来说，在2年后贷款现房就等于在房子尚未拿到手、无法以租养贷的阶段内不付月供，无疑也能减轻经济负担。 

　　具体计算如下：(存款2年定期利率2.7%，税率20%，1年活期利率0.72%) 

　　◆对于一次性付款的买房者，2年内，把余款放入银行存定期，以均价22000元/平米购买“静安豪景苑”115平米的房子 

　　首付款=22000×115×30%=75.9000万元 

　　2年后余款=22000×115×70%=177.1000万元。 

　　单利计算(未和银行签订转存协议) 

　　2年本金基准利息=2×2.7%×（1-20%)=0.0432元(税后) 

　　第1年利息在第2年按活期计算=2.7%×0.72%×80%=0.0001552元(税后) 

　　2年实际基准利息=0.0432+0.0001552=0.04335552元(税后) 

　　70%余款折现=177.1000/(1+0.04335552)=169.74万元2年实际获利=177.1000- 

　　169.74=7.36万元复利计算(已和银行签订转存协议) 

　　2年实际基准利息=(1+2.7%×80%)×（1+2.7%×80%)-1=0.04366656元(税后) 

　　70%余款折现=177.1000/(1+0.04366656)=169.69万元 

　　2年实际获利=177.1000-169.69=7.41万元 

　　由此可见，这70%的余款在这2年内只收取银行利息的话，获利约在7.4万元左右(这里只计算了最为保险且获利最低的一种方式)。 

　　◆对于像王俊那样需要在2年后办理贷款的人来说，购买同样面积、总价的房子的话，那又该如何呢？ 

　　首付款=22000×115×30%=75.9000万元 

　　2年后余款=贷款总额=22000×115×70%=177.1000万元 

　　提示：贷款按30年等额本息还款法，利率=5.508%(首次购房)月还款=10144.61元 

　　目前静安枫景(静安豪景一期)二房每月租金11000-12000元/月左右 

　　月还款=10144.61<每月租金=11000-12000元/月左右，收房之后以租养贷可以减轻购房者的资金压力。 

　　当然,这些利润只有在措施安全无误的实行后才能有效获取，天之权所律师张奕提醒购房者，促销的花样很多，也很诱人，购房时要注意其中存在的风险。若两年后是要将房子出售的，这就比原先全额付款的要多支出5.5%的营业税，那么对于准备两年后就出售的一次性付款买房者来说，后付70%是不划算的。 

　　来源：上海楼市