市区仍有可用土地 郊区楼盘即将迎来真实繁荣

　　上海市规划局副局长汤志平指出，到2020年，本市内环以内中心城区的人口设计控制在900万以内。由于市房地局最新调查的数据显示，目前市中心的人口已经达到1100万，这就意味着到2020年，将有至少200万人迁出上海市中心。市区人口郊区化安置的未来使得上海人口分布更为合理，同时也使得目前销售困难的郊区楼盘前景变得较为乐观。 

　　配套商品房尚显不足 

　　专家指出，多数迁出户愿意选择房价相对较低的重大工程配套商品房。 

　　据上海市住宅发展中心张雨堂介绍，安置这些中心外迁市民，重大配套商品房将是他们的首选。重大工程配套商品房在2002年就开工建设了100万平方米面积，2003年竣工，安置了约1.4万户人；2003年新开工建设300万平方米，2004年竣工后安置了约1.4万户，2004年新开工建设了350万平方米，竣工后将安置约2万户。今年又将新开工约900万平方米，基本都在宝山顾村、嘉定江桥和南汇周浦地区。主要以70平方米的二房为主，适量50平方米的小房型和少量90平方米的三房。均价目前在3500元左右。 

　　然而，计划迁出的200万人，以3口之家计算大概有66万户，即使只以每户70平方米的需求量，新增住宅量也将在5000万平方米左右。从历年的安置情况来看，这么庞大的数字单靠配套商品房还有较大差距。虽然今年市政府大规模提高配套商品房的供应量，使配套房总量达到1000万平方米，但如果不能保持持续供应，单靠配套支援还并不能够完全满足人口迁出需要。由于中低价房只限于特定家庭，专家指出，今后加大配套商品房的建设力度的同时，郊区“一城九镇”的大量商品房将会是帮助缓解中心城区大规模输出人口的压力的最佳方式。 

　　郊区楼盘挤去泡沫 

　　虽然“一城九镇”同样是动迁户的较理想选择，但价格已经成为限制郊区楼盘发展的最大因素。 

　　此前一段时间，上海部分郊区楼盘处于投资客所带动的跟风炒作后价格持续上涨的虚假繁荣状态。这种情况的发生使得很多楼盘往往在一开始销售火爆而在交房后陷入无人居住、疏于管理的境地。类似的情形在几年来上海出让土地最为集中的松江显得尤为明显。而这些地区的价格也到了令普通消费者难以承受的地步。 

　　以松江三镇为例，截至2005年7月，泗泾镇6个在售楼盘的销售均价为4900元/平方米，其中西南名苑的均价更达到了5500元/平方米；九亭镇在售楼盘销售均价近6000元/平方米，而其中奥林匹克花园的均价更是接近9000元/平方米；新桥镇在售楼盘5个，销售均价为6500元/平方米，其中绿洲香岛花园推出的装修标准2000元/平方米的全装修房，其最高单价已达到10000元/平方米。 

　　高价在投资客逐渐消退后变成了没有支撑的空中楼阁，价格调整显得极其迅速，到目前为止，九亭已经有楼盘突破5000元/平方米，而楼价曾经一度高涨的七宝地区楼盘也出现了低于7000元/平方米的楼盘。 

　　随着价格下调以及配套的完善，市民有望对这一地区楼盘逐步主动接受。 

　　房产专家蔡为民表示，只有通过“一城九镇”与市中心城区建立起联系，才能改变区域内交通的状况，还要使“一城九镇”拥有繁荣的商业设施，这样才能真正吸引人们到这里来居住。200万人口迁出市中心的消费能力，将会消化很多地区比如松江地区的供给过剩状况。但由于上海市郊分布广泛，即使人口外迁，提升这些地区房价的可能并不大。 

　　人口外迁对于这些市郊楼盘来说，将是其摆脱“虚假繁荣”的最好时机。 

　　市区仍有可用土地 

　　记者经过调查发现，200万人迁出城市中心后，卢湾、黄浦、静安等市中心地区仍有土地可供应。这也意味着在未来阶段，市中心的楼盘供应将有余力为留在市中心的人群提供改善住宅条件的可能。 

　　据了解，卢湾正在拆迁的土地有：位于丽园路、制造局路上的地块，该地块基本拆迁完毕；位于蒙自路、徐家汇路的地块，据悉该地块已被永业集团买下作为永业公寓二期的开发。而卢湾可能会拆迁的地块有：斜土路、制造局路上的石库门房，而新天地地区虽然可能会有土地供应，不过供应数量较有限。 

　　静安的情况与卢湾类似，静安“北翼”的主干道新闸路周边的旧区改造已基本完工。目前，只有靠近北京西路的零星旧城区，因其处于南京西路CBD幅射的地段，商业价值大，如将来需改造应当造酒店式公寓、写字楼等商用物业。而其余零星的旧城区位于康定路-西康路，康定路-江宁路，昌平路-昌化路上，这些地区仍集中了少量的旧工厂及旧式里弄。今后几年静安“北翼”的改造重点将是在其东部，康定路、泰兴路和西苏州路沿线，那里聚集了大量的旧式里弄、棚户区及旧工厂。 

　　由于黄浦区的面积是三区内最大的，未来几年内可供使用的土地非常多，黄浦的老城厢和里弄居民是黄浦区真正的大户，而原先的南市区内新楼盘开发似乎也只是最近两三年才有的事。以靠近淮海东路的老西门为例，在2002年人民路邻街地区还完全是一片老式里弄，2003年开始老西门地区才有了大片的拆迁，目前人民路东部已经形成了相当可观的绿化带。而现在黄浦区外围的成熟区域向内逐渐渗透。旧城区改造，除了一些比较有历史价值的建筑，中心区域的老里弄房被拆除只是时间问题,而这种拆迁目前已经呈现出来，人民路、中华路、复兴东路都在进行大规模拆迁。 

　　可以预见，如果市中心土地积极利用起来，随着旧城改造的推进以及人口密度的减少，中心区域人群的生活状况将会得到持续改善。而周边地区在交通及配套设施逐步完善之后整个上海的人口居住状况将会更为合理有序。

　　来源：东方早报