年末区域消化压力增加 三林形成供应高峰

　　中心城高端物业去化快

　　10月，中心城区累积供应35.26万平方米，与上月相比降低4.12万平方米，降幅10.47%；成交面积4.20万平方米，与上月相比降低0.47万平方米，降幅10.09%。成交持平而新增供应不足是导致10月累计供应下降的主要原因。

　　从区域供应来看，黄浦区仍然是中心城区在售面积最多的区域，区域内可售面积21.51万平方米，占中心城区在售总量61.00%。供应空间主要来源：上海滩新昌城、耀江花园二期、长峰馨园、黄浦华庭和老西门新苑一期以及上海滩花园、海洲国际华园的存量空间。

　　中心城区成交上涨、而供应均价大都下跌。供应均价14193元/平方米，成交价格26922元/平方米。

　　供应均价下跌，主要是由于区域内高端物业去化迅速，导致目前在售空间高价位面积比重降低所致。其中卢湾区供应价格下跌主要是由于区域豪宅华府天地月末可售面积比重降低所致。静安区价格上涨主要得益于经典茂名的高端物业剩余空间带动的区域可售面积价格上涨。

　　成交价格较前期有所增长，主要是由于中高端物业10月恢复成交，带动区域价格上浮。月度新增供应经典茂名公寓开盘价达到32000元/平方米，当月销售率达到70%以上。

　　北部供应价低于成交价

　　10月，北部城区供应成交量同步增长，其供需的不平衡关系有所缓和。成交量为33.19万平方米，同比9月增长了10.71万平方米，增幅达到48％；而供应量也出现了较大幅度增长，从上个月的230.98万平方米增长至10月的268.02万平方米，增加了37.14万平方米，幅度达到17%。从供求关系来看，北区的供求关系较之上个月有所缓和。

　　10月北部城区的成交均价呈现小幅下降，价格为7973元/平方米，同比上月下跌了0.7％；而10月供应价格为7701元/平方米，比上月下跌了426元/平方米，跌幅达到5.2%。

　　10月，除了闸北区的成交价格出现下跌外，其余各区均有所上涨，而在供应价格方面则表现出整体下降。

　　宝山区的成交价格为6462元/平方米，同比上个月变化不大，而供应价格为5828元/平方米；普陀区10月的供应价格和成交价格基本保持一致；两价落差最大的是杨浦，其成交价格和供应价格分别是10397元/平方米和8849元/平方米，其原因是该区10月没有新增推案供应，位置优越、品质较好的房源已经成交，剩余的房源价格相对较低。

　　三林形成供应高峰

　　10月浦东两类住宅产品去化火爆，首先是区域内的高档物业，包括高档公寓和高端别墅，如小陆家嘴的财富海景花园、盛大金磐，碧云的俐马花园，公园板块的御翠园、云间绿大地等；其次是一些超低价格的楼盘，如联洋板块内的浦东虹桥公寓、金桥地区的新沪东公寓、杨思地区的桃李家园，低价入市带来的直接效应就是热销。

　　10月浦东区域住宅的成交均价小幅回升，达到10849元/平方米，较上月上涨2.26％。从10月价格段成交比重来看，出现了双峰值：第一个峰值出现在3500元/平方米以下，在这个价格段的楼盘主要是以动拆迁安置房成交为主；最高峰值出现在15000-20000元/平方米，占据了20%的成交比重，这主要以浦东内环内在售楼盘构成，说明了目前成交热点区域仍然是地理位置优越，配套完善的地区。此外，虽然10月浦东高档物业和别墅成交较好，但在浦东虹桥公寓和张江汤臣豪园两个楼盘的集中成交影响下，整体均价的上涨幅度并不是很明显。

　　10月区域的整体供应价格为12669/平方米，较上月上涨24％。下月金桥高行地区的后续供应会比较集中，其中，明丰绿都（后续）、绿地崴廉公寓（二期）、春江花悦园（新盘）等项目将陆续上市。此外，三林板块除了未来域和环球翡翠湾之外，环球中央花园也将上市，加上万科新里程，三林板块有望形成供应高峰。 

　　来源；新闻晚报