未成年业主五大隐患 产证伴"娃娃业主"长大

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　　不久前，小蓓家在浦东龙阳路一带新买了套房子，业主不是爸爸妈妈，而是年仅16岁的小蓓。未成年却已是房子的产权人，拥有了自己的房产，这在目前已不是新鲜事。据了解，如今，有些6岁甚至更小的孩子也有了自己名下的房产。

　　根据民法通则，18岁是成年人和未成年人的分水岭。真正意义上的所谓“娃娃业主”，即是18岁以下，尚不能负有完全的民事责任，已经拥有房屋产权的业主。

　　律师认为，虽然为了避免今后房屋的税收变化，父母总希望把孩子成为房屋的共有人或拥有者，但是类似的“娃娃业主”现象操作起来不便，且随着孩子的长大成人，一旦遭遇家庭变化，不排除可能发生的贷款获得、物业缴费、离异风险、房屋处置、权属纠纷五大方面的诸多隐患，律师建议有类似想法的父母，在房屋买卖时需谨慎考虑。

　　两大原因催生“娃娃业主”

　　业内人士分析，“娃娃业主”的出现主要有两大原因。

　　首先，虽然我国目前还未开始征收遗产税，但多数父母买房都考虑到了日后国家征收遗产税的可能性，为了避税直接把房子登记在孩子的名下。这部分父母很多都是“海归派”，受国外的生活观念影响较深。

　　其次，现在的家庭一般都只有一个孩子，出于对孩子的宠爱，同时也是为给孩子的将来提供一些保障，有家长决定把房子产权作为“生日礼物”等落户在孩子名下。这部分人群通常经济实力较好，常常会选择为孩子购买一些地处繁华地带的高端物业。

　　然而，对于“娃娃业主”现象，很多人担心：小小年纪就有了产权，很有可能会让孩子产生骄纵心理，不利于孩子日后的奋斗和发展。

　　娃娃“买房”较一般交易复杂

　　根据《中华人民共和国民法通则》的规定：只有年满十八周岁的公民才是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立进行民事活动。房屋买卖涉及的金钱数额、法律责任较大，所以未成年人不具备进行房屋交易并签订相关法律文书的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其签订相关的法律文书并进行房地产产权过户交易，其过程较一般的房产交易要来的复杂。

　　●合同：父母中任何一方签字

　　美联物业的法务主任张佳露介绍，在签订房地产买卖合同时，根据未成年人的户口簿或出生证明所体现的父母名字，未成年人父母可以选择他们其中的任一位代理签字。但是如果针对未成年人的法定代理人有过特别约定，那么只有特别约定的法定代理人才有权利代表未成年人进行房屋买卖交易。

　　●贷款：有资金门槛

　　在签订房地产贷款合同时，可以参照签订房地产买卖合同的方式。但由于未成年人不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方仅仅是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清全部购房款方能交易。

　　●过户：还是需要父母代表到场

　　在房地产交易中心办理房地产产权交易时，父母中代表未成年人签字的一方需要到场代表未成年人进行产权过户签字。为了更好地保障未成年人的利益，部分房地产交易中心如杨浦、徐汇等区规定，在处理未成年人的房产时，未成年人父母都需要到场确认。

　　●产权：共有更为合适

　　据张佳露介绍，由于未成年人无法办理银行按揭贷款，不少无法一次性付款的父母便选择了与子女共同署名的方式购置房产。因此，采取把房屋产权人登记成孩子与父母共同拥有形式的父母也不在少数。

　　目前父母与未成年人共同拥有产权的形式有两种：一是父母和孩子共同共有，二是和孩子按份共有。前者是指把产权按人头平均划分，而后者是指根据业主的要求按特定的比例进行划分产权。一般来说，如果在上产证的时候没有特别说明，都会被默认为共同共有的产权共有方式。

　　律师解读："娃娃业主"面临5****律问题

　　父母出资买房时直接将产权挂在未成年子女名下，这些未成年子女即称为“娃娃业主”。相对于成年业主而言，“娃娃业主”对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患。根据联业律师事务所的王展律师介绍，主要包括5****律问题。

　　购买房屋时，“娃娃业主”将面临无法获得贷款的困境。一般出于对贷款资信能力的考虑，银行提供购房贷款都要求贷款人为成年人，并有固定的收入。其申请获准的贷款数额与其所在单位出具的收入证明表明的数额成正比，且以不超过收入的一半为宜。但“娃娃业主”没有工作和相应的收入，所以无法以其自身名义获得购房贷款。

　　“娃娃业主”将给物业管理及水、电、煤等的缴纳和管理带来诸多不便。因为房屋的所有权人是所谓的“娃娃业主”，所以物业管理和水、电、煤等的户主就当然是这些“娃娃”，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤等费用的又往往是父母等监护人，这就给将来物业管理公司及水、电、煤等的提供者和事实上的费用缴纳者之间发生复杂的纠纷埋下隐患。

　　夫妻离婚时，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是这些“娃娃业主”，而实际上出资买房的人是其父母。因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。

　　“娃娃业主”成年后，可能会和父母发生财产权属纠纷。虽然房屋的产权人系孩子，或者和其父母共有，但实际上并不是其出资购房。当“娃娃业主”成年后，由于其不履行赡养父母的义务或者其他种种原因，父母想收回其房屋时就会因存在法律障碍而无法收回该房屋。

　　父母作为“娃娃业主”的法定监护人，不能任意处置该房屋。但是，该财产的实际购房人是“娃娃业主”的父母等监护人。若由于其他实际困难确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，将会受到上述法律条款的限制。特别是遇有家庭矛盾时，将会更加使得监护人处于进退维谷的两难境地。