单价低总价更低 70平米主力房型均价约7000

　　区位分析
　　
　　距江湾镇约３公里
　　
　　新梅淞南苑在宝山区的东南端，靠近杨浦区和虹口区，在大柏树至吴淞逸仙路的中段偏南，距江湾镇、吴淞码头分别约３、５公里，具体位置在淞南路、淞良路、淞发路及长逸路的合围中，附近有７５１、７１３、８１０、５４１等公交线路，驾车出行西北面有长江路，南面有殷高路、场中路、西面则有江杨南路，这几条主干道可与大柏树立交、中环（汶水路）、杨浦大桥相交。轨道Ｍ３北延伸段淞发路（军工路）站距本案步行约十几分钟。
　　
　　新梅淞南苑周边有较成熟的多个住宅小区，日常购物比较方便，随着新建楼盘和居民的增加，一批大型较高档次的商业业态也在此落户，形成了多元消费的格局，特别是与淞发路一路之隔的永乐家电城、建配龙建材城成了这里乃至淞南地区的商业中心，另有可的、快客、联华、农工商多家超市，邮局、银行、菜市场、医药商店都在数百米范围内。附近有淞南中心小学、淞南二小长江二中、高境二中、上海成人教育学院，淞南社区、江湾医院等教育医疗机构。

　　现场探盘
　　
　　低价推缺陷房询盘者不理会
　　
　　售楼处墙上贴出的销控表显示，首开的房源已不多，密密麻麻的红点“塞满”了房号的空格，若不经工作人员介绍，还以为已经售罄、业绩不错。售楼先生对来询房的人表现得很随意：资料自己拿，工地自己去，介绍也以最“精练”的话语作答。有人问：“下次开盘什么时间、什么价格？”回答倒也干脆；“月底，价格肯定比现在高，７１００元／平方米左右。”又问：“几次调控政策出台，房价企稳或略有下跌，你们怎么反而要涨２００元／平方米？”“你看看我们第一期的房子，２、３个月基本卖完了，当然这当中有开盘优惠的因素，后来价格就回归正常了，７１００元／平方米在淞南也不是算高的。”，最后他还漫不经心地补充一句：“现在还剩没几套了，要买赶快找我定下来，相差十几天就是少２００元／平方米，你们看着办吧。”并当即把名片发了。一位去过现场询盘者悄悄地说：“那剩下的Ｂ１型房，没有一间厅室是朝南的，而且东面无窗，又暗又不通透，再便宜我也不要。”

　　规划建筑
　　
　　６６－７５平方米２房为主
　　
　　新梅淞南苑总建面８万平方米，由１２栋多层、小高层及若干沿街商业用房组成，地块除西北面凸出一小部分，基本方正，楼栋东西两侧南向竖排，幢距约３０米，绿化和景观集中在中心部位，另有少部分组团绿地，此次推出的是靠长逸路的两栋多层房，１梯３户或４户，得房率８５．８％，房型多为６６－７５的２房２厅，外观古典庄重，三角尖顶，东面房源有２７０度或室内超低观景阳台，立面选用黄褐色小块面砖，因结构为砖混、现浇楼面，３至４层之间有一“裙边”（加固），３楼的三角窗沿与４楼的斜凸窗沿东西呼应，看上去富有动感。外墙使用了节能保温建材和技术。这两栋多层房的位置在整个小区只能说一般，享受不到绿化和景观的好处，但是南向第一排房源面临长逸路，采光通透好于其他楼栋，但嘈杂、灰尘在所难免。小区在长逸路、淞南路分设两个出入口，前者对本案略有影响，尤其最贴近通道的房源。

　　房型点评
　　
　　Ａ１房２房２厅６９平方米左右
　　
　　十分紧凑的２房，仅有一室朝南，２厅横在中间实属一厅，较拥挤，好在东面有阳台，采光比暗厅好些，但通透不行。
　　
　　房价比对
　　
　　单价较低
　　
　　新梅淞南苑今年６－９月分别售出５、２６、３０、０套，均价６９００元／平方米，附近有三花现代城、万临家园、新城尚景苑等楼盘，上述３个楼盘的最新报价分别在７９００元／平方米、６８００元／平方米和７３００元／平方米，由此看出，本案单价具有竞争优势。

　　相关资料
　　
　　新梅淞南苑由上海兴盛实业发展（集团）有限公司、上海新菊实业发展有限公司投资开发，上海新梅置业股份有限公司为本案的项目公司，这家公司为上市公司，股票代码６００７３２，曾开发了以新梅命名的花苑、公寓、广场及共和城、兴盛公寓等多个楼盘，建筑面积超过１００万平方米。现代建筑设计集团为本案的设计单位。

　　楼盘地址：长逸路３０１弄
　　
　　整盘户数：８００多套
　　
　　本期建面：１００００平方米左右
　　
　　本期户数：１０５套
　　
　　容积率：１．６
　　
　　绿化率：４０％
　　
　　楼盘形态：多层小高层
　　
　　车位配置：１：２．５
　　
　　物管费用：１．００－１．５０元／月／平方米
　　
　　估价：６９００元／平方米
　　
　　开盘时间：已开