业内人士:秋季楼市怎么走 哪些区值得买?

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　　在日前的“易居月度论坛”报告会上，业内房产专家纷纷表示，今年秋季，上海房产成交量将温和放大，但不会发生根本逆转；同时，发展中区域板块的房源值得购买，而区域发展相对成熟的内环线以内、中环线附近区域或将热销。
　　
　　成交将短暂温和放大
　　
　　业内认为，今年上海秋季楼市成交将在基本平稳的状态下修复性回暖，成交量将短暂温和放大，促销行为将广为采用。
　　
　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，上海秋季楼市不会根本性逆转的主要原因是：上海楼市的供应量集中、偏大，市场竞争加剧；同时，买方尤其是投资者观望心态较浓，对市场回暖的预期不高。
　　
　　上海易居房地产研究院数据显示，8月上海商品房新增面积303.5万平方米，较7月环比上涨了22.9%。其中，商品住宅新增面积141.1万平方米，环比增加37.5%。
　　
　　上海房屋销售（集团）有限公司执行总裁臧建军表示，由于开发商对“金九银十”的期盼心理，8月中下旬不少开发商都增加了商品住宅的供应量，考虑到购房者的观望心理，促销将是秋季房产获得热销的唯一方法。
　　
　　张泓铭预计真正的“金九银十”可能将是明年秋季，但“宏观制约下的平稳将是未来1-2年内上海楼市的基调”。
　　
　　浦江镇、南汇房产值得关注
　　
　　浦江镇、南汇区内房产被专家列为值得关注板块。
　　
　　浦江镇是距市中心最近的重点城镇之一，被列为十个重点建设城镇和世博会的首批居民动迁定向安置基地。卢浦大桥的通车改变了浦江镇与市区的关系，世博会红线区域划定，让浦江镇吸引了更多的视线。
　　
　　张泓铭认为，浦江镇拥有全新的整体规划，受世博利好带动，区域房产“值得购买”。目前浦江镇代表楼盘为新浦江城，销售均价8000元/平方米左右。
　　
　　对于南汇区而言，临港新城、芦潮港的开发建设，已经让南汇区备受关注。张泓铭认为，加上临港新城北部区域内的重型装备产业园区，将有更多的人关注南汇，南汇房产同样“值得关注”。
　　
　　目前南汇新盘主要聚集在周康板块、惠南镇板块，区域房产均价5000-6500元/平方米，主要代表楼盘有绿洲康城、康桥半岛城中花园、中邦城市等。　　

　　成熟区域房产或成热点
　　
　　臧建军则认为，内环以内、中环线附近楼盘，将成为上海秋季楼市的热点。内环线内楼盘以稀为贵、中环线附近楼盘将以价格、区域配套为销售亮点。
　　
　　事实上，房产之窗楼市监测系统数据显示，9月第二周，虽然新房市场整体未呈现“金色”，但内环以内及沿线的楼盘成交非常活跃，公寓类住宅内环内成交量上升22.1%，均价微升1.3%。
　　
　　“有三种物业值得购买。首先，未来中心城区物业稀有，值得投资；甲级办公楼将是最安全的投资；最具有梦想型的房产价格将由别墅主导。”沪上知名房产策划专家许仰东说。

　　相关链接：沪中心城区8月新盘供应跌5成

　　中瑞房产研究最新报告显示，8月上海中心城区新增供应总量减少5成，而郊区则放量明显。
　　
　　中瑞报告同时显示，8月上海全市新增一手住宅供应量为77.5万平方米，环比上月78.2万平方米，微减了0.9%。与去年同期的127.99万平方米相比骤降了39.5%，同时也萎缩到仅有2004年同期的1/3。整体供应表现依旧低迷，仍然延续今年3月后的水平。
　　
　　中瑞房产研究的分析师指出，8月批准预售面积的持续低迷，使得传统“金九银十”供应市场可能面临几年来的最低，原本想抓住传统“金九银十”这根救命稻草来提前入市抢占先机的开发商面临新政仍然显得束手无策。
　　
　　8月中心城区的供应骤减，减幅近5成。虹口继续延续7月的零供应，卢湾、静安和普陀区均无供应；黄浦区突破7月的零供应，8月有0.4万平方米入市。供应增加的仅有浦东、闸北和徐汇三个区，其余均呈现大幅下滑。8月郊区放量增加明显，其增幅基本弥补了12个中心城区供应减少带来的缺口，8月共推出53.8万平方米，环比上月增长51.7%，其中尤以南汇和奉贤增幅最为明显，而松江则出现大幅供应下滑。
　　
　　浦东新区8月仅有4个新增供应盘，主要分布在张江板块和陆家嘴板块。其中7月首度成交的汤臣一品在本月又有一栋楼推出，共计5.6万平方米。而张江板块的张江汤臣豪园和城市经典4期也联合贡献了2万平方米。新政的出台使得传统供应大户浦东出现月供靠顶级豪宅支撑的局面，有可能是为了九月的集中放量蓄势待发。
　　
　　松江和南汇两大供应大户，在8月表现反差巨大。南汇在经历7月无供应后，8月大幅放量，供应主要来自动迁配套盘，供应量前三位的楼盘为千汇苑、绿洲临港家园和秀康新城达城家园，供应量分别有10.5万平方米、12.2万平方米和5.97万平方米，这三个楼盘的供应量占8月南汇总供应量的89.7%。
　　
　　松江则表现出供应疲软，本月的供应以别墅产品为主，其中尤为突出的是招商集团开发的纯独栋别墅盘依云郡，有0.8万平方米的供应量。

　　9月上半月沪内环内二手房预热

　　9月上半月，上海内环以内部分区域二手房成交量上升。这是汉宇地产对上海全市50家门店9月上半月成交情况的统计结果。
　　
　　据悉，9月以来，内环内区域汉宇门店的看房量、成交量均有上升。
　　
　　自住客户的活跃程度较8月份有明显提升。据汉宇地产北区区域董事范成章介绍，近期普陀、闸北等区域，内环以内区域的客户数量明显增加。
　　
　　9月上半月的成交量较8月份上升15%，汉宇地产市场研究部分析师邵明浩介绍，9月上半月汉宇普陀门店已成交房源13套，以中远两湾城为主；同时，带看量也明显上升，近期平均每天的带看量为10余组。
　　
　　邵明浩认为：“市场上客户询问和带看量的增加，意味着更多自住客户开始试探性入场，胶着局面必定不会长久。内环以内房源随着价格的持续稳定，更多自住客将陆续入市。”
　　
　　展望未来一段时间内的市场表现，邵明浩认为：“目前市场的表现，意味着二手房成交的回暖将缓慢、持续进行，预计11、12月的成交量会有所上升。”