上海市房产经济学会副会长张泓铭教授详解其地产周期理论：上海楼市下行阶段可能持续一两年时间。 

　　张泓铭，上海社科院城市发展研究中心主任、博导、上海市房产经济学会副会长。 

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　　楼市逐渐回暖，中介公司也逐渐走出前期关门的阴影，业绩逐渐回升。昨天，记者获悉，一家全新的房地产中介公司“瑞阳不动产”正式进驻沪上。

　　瑞阳不动产总经理王永明告诉记者，该公司成立以后，将在全国首推“直营式加盟”的经营方式。也就是说，该公司将不存在加盟和直营的明显划分，而只设立区域旗舰总店，以便为客户提供更直接便捷的就近服务，其他分店全部以加盟形式进入公司，并依照直营方式去经营管理。分店由总部统一管理。王永明透露，目前徐家汇的区域旗舰总店已经落成，而到年底以前全部的门店将达到50家左右。

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　　昨天上海新盘市场住宅销售超过2000万平方米，提前消化了此前业内人士预测的今年全年2000万平方米的需求量。

　　截至昨天下午18点，网上房地产显示今年上海商品住宅成交量达到2023.8万平方米。其中普通住宅1465万㎡，配套商品房成交面积占到30％左右。分布方面，内环以内占9.2％，内外环间占24.3％，外环以外占到66.5％。

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　　沪上楼市在经历了上个月的成交升量后，众人纷纷期待着“银十”的出色表现。可惜本月交易并无放量，“银十”不得不成为“铁十”的事实，让开发商继续面临着巨大的考验。本想随着黄金周而大幅度跑量，没料购房者十足的理性，依然观望，另开发商难以理解。如今有七成的楼盘打着“开盘特价”或者“回馈业主”的旗号，但真正带来成交的仅占二成。因为在大片降价声中，购房者的挑选余地更大了，大部分在等着房价触底后方肯出手。可见一味地降价对成交已没有任何带动效应，如何在今年的最后两个月中活跃房市，攻克这样的难题是需要买卖双方的共同努力，创造健康、和谐的上海房地产市场是大家共同的愿望和目标。

　　据中国房地产（上海）典型住宅指数系统办公室所提供的数据显示，近期新房成交主要集中配套商品房以及中低价普通商品房，高档住宅的成交量在经历了一个月的放量后，本月又有所减量。另外二房成为近期市场的宠儿，成交面积环比增加20％，紧凑房型在受欢迎的同时，面积偏大的房型成交量萎缩，环比减少2％。

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　　国家发改委、国家统计局11月8日发布统计数据显示，10月份上海房屋销售价格环比下跌1.1％，跌幅连续第三个月居全国之首；同时，上海二手房销售价格环比下跌1.2％，亦居全国之首。这意味着，8月以来，上海已连续3个月成为全国房价环比降幅最大的城市。

　　统计显示，今年10月，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6％，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比9月份低0.1个百分点。新建商品住房销售价格同比涨幅超过10％的有两个城市，分别是：呼和浩特16.2％、青岛13.4％。新建商品住房销售价格环比下降的有14个城市，其中降幅前5位的城市分别是：合肥2.1％、海口1.6％、太原1.3％、上海1.2％、昆明1.1％。

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　　上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭表示，由于房产下降周期一般会持续一到两年时间，目前的6个多月时间还不足以完成这个周期，后期这种趋势必然还会延续很长一段时间，价格稳定时期最快应该出现在明年，因此购房者如果说要买房的话，最好等到今年年底以后或者是明年年初。

　　卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，此次调控的目的，在于限制国际资本的投机性进入，只要还有大量国际热钱在等待机会迫使人民币升值，调控就不会松懈。“地方政府在想办法刺激市场，中央政府却有更多调控政策可以出手，考虑到更多税赋可能开征，房产市场近期并没有起色的机会。个人认为，明年一季度房价会出现最明显的探底，更多开发商资金链断裂，急于降价套现，购房者应有便宜可捡。”

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